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31 de Maio de 2020

Ação revisional - Financiamento Imobiliário

Sterfferson Vieira, Advogado
Publicado por Sterfferson Vieira
há 2 meses
Ação revisional - Financiamento Imobiliário.docx
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CIVEL DA COMARCA DE XXXX/UF

PARTE AUTORA, (qualificação), residente e domiciliado em..., endereço eletrônico, por seu advogado abaixo subscrito, conforme procuração anexa, (doc. 01), com endereço profissional (completo), para fins do art. 106, I, do Novo Código de Processo Civil, vem mui respeitosamente, com espeque no fundamento do art. , XXI, da Constituição Federal propor a presente:

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor, para ao final requerer o quanto segue:

DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Inicialmente, a parte Autora afirma sob as penas da lei1.060/50, com redação introduzida pela Lei 8.510/86 e parágrafos 2º e do artigo da Lei 5.478/68, que não possui condições financeiras para arcar com o ônus das custas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo do sustento próprio e de sua família, uma vez que se encontra DESEMPREGADO, fazendo jus à GRATUIDADE DE JUSTIÇA.

DOS FATOS

O Requerente pelo incluso instrumento particular de cessão de direitos, vantagens, obrigações e responsabilidades (doc.03) aderiu por sub-rogação aos direitos e obrigações frente ao CONTRATO DE FINANCIAMENTO habitacional (doc. 02) com pacto adjeto de Hipoteca, firmado em 29.11.1990 junto a Caixa Econômica Federal, destinado à aquisição do imóvel constituído da casa 08, edificada na Quadra 27, do Setor C da cidade de Valparaíso, GO, o financiamento no valor de R$350.000,00, correspondente a 97% do valor do imóvel;

2. Informando que, desde a aquisição deste imóvel em 29.11.1990, portanto há mais de 10 (dez) anos, data em que vinham processando normalmente a amortização do valor do financiamento, e cumpriam integralmente o valor pactuado e estipulado unilateralmente pela Requerida, consoante a cláusula quinta, até então sem qualquer oposição; mas, diante da situação em que se foi elevando o valor da prestação e o aumento acentuado do saldo devedor; nesse sentido não tem outra alternativa senão o ingresso da presente ação para que possa apurar com exatidão o valor da prestação que for devida e a sistemática de correção do saldo, e com isto cumprir o contrato em questão;

3. Ocorrendo MM. JUIZ, que, dentro dos parâmetros legais, como será demonstrado, vislumbra-se sem qualquer dúvida que, o mútuo em questão contrapõe as normas inerentes ao Sistema Financeiro Habitacional, e mesmo o contrato, colocando o mutuário em total desvantagem e desigualdade de condições de discutir a questão em procedimento administrativo, diante da ausência de entendimento por parte da Requerida em pretender uma análise com maior profundidade do CONTRATO firmado, levando-o até então a aceitar as obrigações que assim lhes eram impostas, acreditando na sua veracidade e norteamento como legítimo;

4. Nesse sentido, após melhor reexame e análise do mútuo ali ajustado, constata-se que o mesmo está em confronto com inúmeros dispositivos legais, citados abaixo, afrontando o direito do Autor, colocando-o em total desvantagem conforme foi salientado acima, frente às cláusulas contratuais que lhes foram impostas unilateralmente, formuladas pela Requerida e que foram aceitas na forma com que foram emitidas, pois, não restava outra opção ao mutuário naquela oportunidade;

5. Mais que, como é público e notório, os contratos de financiamentos são todos, sem exceção, redigidos (quando não impressos) unilateralmente pelas instituições financeiras, sem que haja a ingerência ou a participação do financiado (mutuário) na sua redação, na razão de que os mesmos já estão elaborados por ocasião da sua assinatura. Restringindo, assim, a sua participação em aceita-los ou não. Não passando estes de meros contratos de ADESÃO, os quais, podendo se afirmar de serem em sua maioria ILEGÍTIMOS, por não observarem as normas pertinentes.

6. Vistos, estes contratos geram em consequência, na sua redação, cláusulas abusivas e ilegais, que colocam o financiado em condição inferior em seu direito de manifestação. Sendo assim, contratos impostos, onde o financiado não tem como insurgir, aceitando-o na forma com que já se encontra formulado.

CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS - TABELA PRICE

Nos financiamentos imobiliários é vedado a capitalização dos juros, que no caso em tela, é decorrência da utilização da Tabela Price. A Capitalização, segundo o IBEDEC, infla o preço pago pela parte Autora em mais de 20% no preço final do imóvel.

Nota-se como a jurisprudência tem se pronunciado sobre este assunto, citamos o voto na Apelação Cível Nº 70028685964, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em 30/03/2010:

O sistema Price, embora haja entendimentos em sentido contrário, é aquele em que cada prestação mensal é calculada de maneira que parte dela paga os juros e parte amortiza o saldo devedor. Entretanto, como os juros são calculados por ocasião de cada parcela, incidem sobre o saldo devedor e são embutidos neste, implicando, assim, a incidência de juros sobre juros, o que configura a prática do anatocismo, a onerar excessivamente o devedor…

Como se sabe, a incidência da capitalização somente é admitida nas hipóteses autorizadas em lei, nos casos de crédito rural (Decreto-Lei nº 167/67), crédito industrial (Decreto-lei nº 413/69), crédito comercial (lei nº 6.840/80), e na hipótese prevista no art. 4º da Lei 22.626/33, que trata dos saldos líquidos em conta corrente. Assim, tratando-se de contrato de financiamento relativo à compra e venda de imóvel com pagamento do saldo do preço em parcelas mensais e consecutivas, inadmissível a capitalização dos juros em qualquer periodicidade.

Neste acórdão consta a seguinte jurisprudência:

…Aplicação da Tabela Price. Neste sistema os juros crescem em progressão geométrica e não em progressão aritmética, caracterizando juros sobre juros ou anatocismo. É na prestação da Price que estão “disfarçados” os juros compostos, porque não são incluídos e nem abatidos do saldo devedor, mas sim, compõem, os juros compostos, a prestação, em virtude da função exponencial contida na fórmula do Sistema Price. Em tais circunstâncias, o mutuário paga mais juros em cada prestação, em prejuízo da amortização do débito, de modo que o saldo devedor – dado de extrema relevância para o financiado ou mutuário – no sistema da Tabela Price não tem qualquer relevância e serve ‘apenas’ como ‘conta de diferença’, em prejuízo do mutuário. Assim, no sistema Price, o saldo devedor não é propriamente o saldo devedor ‘real’, mas se configura tão-somente como simples e mera conta de diferença. Dizer que não se adicionam juros ao saldo devedor, não é o mesmo que dizer que não se cobram juros compostos ou capitalizados. É evidente que, se o mutuário já paga mais em função dos juros compostos incluídos nas parcelas mensais, resulta óbvio que não pode haver adição de juros ao saldo devedor, quer porque o mutuário já pagou juros maiores na parcela, quer porque seria duplo abuso ou duplo anatocismo, o qual restaria induvidosamente configurado se o mutuário, além de já pagar juros sobre juros nas parcelas, tivesse ainda que ver adicionados mais juros ao saldo devedor, sobre o qual seriam calculados novos juros que comporiam as seguintes e sucessivas parcelas, as quais, por sua vez, em face da sistemática da Price, possuem também juros embutidos, que, por evidente, seriam calculados sobre os juros que teriam sido, assim, antes, adicionados ao saldo devedor. Seria, portanto, o supra-sumo do abuso ou do anatocismo. Quando se afirma que a Tabela Price não adiciona juros ao saldo, na verdade está-se dizendo, de forma não expressa, mas implícita, que o saldo devedor será mera conta de diferença, porque serão cobrados juros maiores, em progressão geométrica pela função exponencial da Price, acarretando cobrança por taxa superior à contratada, em prejuízo da amortização do saldo devedor, que, de outra forma, seria muito menor. Ora, cobrar juros maiores na prestação, em prejuízo da amortização do saldo devedor, o qual poderia ser menor se a amortização fosse maior, tem o mesmo resultado, do ponto de vista da abusividade, que incluir no saldo devedor juros não cobrados na parcela, formando um novo saldo sobre o qual incidem novos juros. A conclusão é intuitiva: não capitaliza os juros no saldo devedor porque capitaliza na prestação, em função do cálculo de taxa sobre taxa, juros sobre juros, ou simplesmente, de maneira mais técnico-matemática: em virtude da função exponencial, que caracteriza progressão geométrica, contida na fórmula da Tabela Price. O custo total do financiamento não é a simples soma das parcelas mensais do prazo do contrato, ou a mera multiplicação do valor da parcela inicial pelo número de parcelas do prazo pactuado. Isto porque, após o pagamento de cada parcela, é como se o credor fizesse a reaplicação ou nova aplicação do saldo devedor em relação ao mutuário, de modo que, quando mais longo for o prazo do contrato, maior é o ganho em juros de juros ou juros capitalizados. Esse efeito só é matematicamente percebido quando apurada a incidência do juro retornado de maneira inversamente proporcional ao prazo transcorrido, sobre cada parcela que representa a fração de devolução no tempo do capital emprestado. Doutrina de José Jorge Meschiatti Nogueira, na obra Tabela Price – Da Prova Documental e Precisa Elucidação do seu Anatocismo, Ed. Servanda, 2002. Cálculos demonstrativos e comparativos de juros lineares, de juros pela Tabela Price e de juros com capitalização anual sem aplicação da Tabela referida. As prestações devem ser calculadas sem aplicação da Tabela Price, com capitalização apenas anual dos juros… (Apelação Cível nº 70002065662, 1ªCâmara Especial Cível do TJRS, Rel. Des. Adão Sérgio do Nascimento Cassiano, j. Em 23/10/2002)

Vejamos outra ementa:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. TABELA PRICE. Inviável a utilização da Tabela Price para a amortização dos contratos de financiamento imobiliário, diante da vedação ao anatocismo. Precedentes. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70032739062, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário Crespo Brum, Julgado em 24/03/2010)

O Tribunal Regional Federal da 4ª Região tem posicionamento mais restritivo para o reconhecimento do anatocismo conforme se verifica no seguinte julgado:

EMENTA: DIREITO ADMINISTRATIVO. SFH. MÚTUO HABITACIONAL. CONTRATO SUB-ROGADO AO AUTOR. NOVAÇÃO. DIREITO À REVISÃO. TABELA PRICE. ANATOCISMO. 1. A transferência do contrato de financiamento, com anuência do credor, significa a novação do contrato, inviabilizando ao novo mutuário a discussão do financiamento anterior. 2. É vedada a prática de anatocismo, todavia, nem a simples utilização da tabela Price, nem a dicotomia - taxa de juros nominal e efetiva - são suficientes a sua caracterização. Somente o aporte dos juros remanescentes decorrentes de amortizações negativas para o saldo devedor caracteriza anatocismo. No caso dos autos, o exame das planilhas de evolução do financiamento demonstram sua não ocorrência. (TRF4, AC 2003.70.00.047913-8, Quarta Turma, Relatora Marga Inge Barth Tessler, D. E. 14/06/2010).

COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS – CET

Trata-se de um critério de reajuste das prestações do financiamento imobiliário, que quando previsto conjuntamente com o Plano de Equivalência Salarial – PES, torna-se ilegal. O ilustre Desembargador do TJRS Marco Aurélio dos Santos Caminha em seu voto na Apelação Cível Nº 70031749377 lecionou que:

A partir da simples leitura do instrumento contratual, verifica-se que a ré não limitou o reajuste das parcelas ao Plano de Equivalência Salarial – PES, incluindo, nos parágrafos da cláusula décima quarta do contrato (fls. 41-42), um segundo critério de reajuste, a partir a aplicação do Coeficiente de Equalização de Taxas.

Ocorre que a implementação de um sistema dúplice de correção das prestações de um mesmo mútuo onera demasiadamente o contrato, mostrando-se inadmissível em face das regras de direito consumerista.

Saliente-se que este Tribunal tem reiteradamente declarado a nulidade da cumulação dos sistemas PES e CET…(Apelação Cível Nº 70031749377, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 13/05/2010)

A ilustre Desembargadora do TJRS Iris Helena Medeiros Nogueira, proferiu o seguinte voto sobre o tema na Apelação Cível Nº 70032604217:

Com efeito, conforme cláusula oitava e parágrafos da escritura pública nº 1599, o Coeficiente de Equalização de Taxas foi estabelecido com o objetivo de prevenir e corrigir eventuais diferenças decorrentes da adoção de índices não uniformes para a correção do saldo devedor.

Por isso, esta Corte tem assentado entendimento de que o CET constitui, em realidade modalidade de remuneração do empréstimo que distorce o contrato e implica sobreposição de taxas com a mesma finalidade, motivo pelo qual sua incidência em quaisquer percentuais deve ser afastada.

A propósito, são inúmeros os julgados deste Tribunal:

“EMPRÉSTIMO HIPOTECÁRIO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CAIXA DE PREVIDÊNCIA PRIVADA PREVI. AÇÃO REVISIONAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Lei n.º 8.078/90. A incidência do CDC nos contratos de financiamento habitacional está restrita aos serviços prestados pelo agente financeiro, descabendo seu manejo em revisão das cláusulas do contrato que digam com os custos da operação financeira, por não se enquadrar no conceito de relação de consumo. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICES DA POUPANÇA. APLICAÇÃO DA TAXA REFERENCIAL TR. Fixado pelo contrato os índices da poupança a servirem de indexador à correção monetária, a TR deve incidir pelo período em que tiver remunerado os depósitos das cadernetas. Afastamento de previsão contratual que autoriza ao mutuante eleger índice de correção monetária ao seu exclusivo critério. SEGURO. OBRIGATORIEDADE. AFASTAMENTO DA VINCULAÇÃO A SEGURADORA PRÉ-ESTABELECIDA. A contratação de seguro com vista à defesa do patrimônio garantidor do mútuo é obrigatória. Afastamento da vinculação a seguradora pré-estabelecida pelo mutuário venda casada. SALDO DEVEDOR. PRESTAÇÕES. AMORTIZAÇÃO. Os valores de amortização pelo pagamento das prestações devem ser abatidos do saldo devedor após a incidência da atualização monetária pelo decurso do período do mês civil que lhe antecede. COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS CET. Cobrado do mutuário percentual sobre o total do montante do contrato a título de fundo de liquidez, para responder pelo saldo devedor, é de se afastar o CET, pois caracterizada a sobreposição de taxas destinadas ao mesmo objetivo. DEVOLUÇÃO DE VALORES EM DOBRO. QUITAÇÃO DO DÉBITO. DESCABIMENTO. Incabível a devolução em dobro de valores pagos a maior, porquanto não houve exigência indevida. As alterações que resultam em modificação das prestações apenas se cristalizam com o provimento judicial. Diferenças devem ser restituídas de modo simples, procedendo-se compensação com o débito por conta do mútuo revisando. Procedente apenas em parte o pedido inicial, inviável a declaração de quitação do débito, insuficientes os depósitos por consignação. Proveram em parte ambas as apelações. Unânime.” (Apelação Cível Nº 70010290500, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em 25/05/2006).

“REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PREVI. PRELIMINAR DE NOVAÇÃO DO CONTRATO AFASTADA. NÃO INCIDÊNCIA DO CDC. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. ABUSIVIDADE DO COEFICIENTE DE EQUACIONAMENTO DAS TAXAS (CET). MULTA COMPENSATÓRIA REDUZIDA PARA 2%. IMPOSSIBILDIADE DE REEMBOLSO DOS VALORES PAGOS PARA O FUNDO DE QUITAÇÃO POR MORTE. MANUTENÇÃO DA DECISÃO QUE AFASTOU O DESCONTO EM FOLHA DE PAGAMENTO ATÉ A LIQUIDAÇÃO DOS VALORES. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA Não se verifica a alegada novação no caso concreto, mesmo que firmado novo contrato, pois a dívida é a mesma. Tratando-se de contrato de financiamento, não incide o Código de Defesa do Consumidor em seus custos. A regra nos modelos de amortização para o contratos de financiamento a longo prazo é a que permite a capitalização mensal dos juros. Não se justifica, entretanto, o CET, pois se trata de remuneração do capital oculta, desvirtuando o contrato. A multa contratual de 10% se mostra abusiva à luz do ordenamento jurídico, especialmente após a Lei nº.9.298/96, razão pela qual deve ser reduzida para 2%. Os valores pagos referentes ao Fundo de Quitação por Morte estão adequados à função social do contrato, sendo de extrema importância para a sistemática em questão, com o que não podem os mutuários ser reembolsados, ainda que não utilizado o fundo. Diante da reconhecida necessidade de revisão do contrato, mostra-se prudente impossibilitar o desconto em folha de pagamento até a liquidação dos valores, pois o referido desconto estava sendo realizado a maior. A verba honorária fixada aos patronos dos autores merece majoração, especialmente em razão do valor da causa e do zelo profissional, na forma do art. 20, § 4º do CPC. REJEITADA A PRELIMINAR. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (Apelação Cível Nº 70015728140, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Ary Vessini de Lima, Julgado em 19/10/2006).

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO REVISIONAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ENTIDADE DE PREVIDÊNCIA PRIVADA. PREVI. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DO PACTO E INCIDÊNCIA DO CDC NA ESPÉCIE. SÚMULA 321 DO STJ. CORREÇÃO DAS PRESTAÇÕES E OBSERVÂNCIA À VARIAÇÃO SALARIAL. No que tange às prestações, o contrato prevê que seriam reajustadas sempre que o Banco do Brasil S. A. Conceder elevação geral de vencimento padrão do seu pessoal em atividade, procedendo-se à correção no mesmo percentual obtido pela categoria funcional (posto efetivo). No caso, não restou demonstrada a alegação dos mutuários de que a ré tenha desrespeitado os índices dos reajustes ajustados, pelo contrário, a prova pericial corrobora a evolução da prestação conforme o contrato. VARIAÇÃO SALARIAL E ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. A variação salarial estipula critérios para atualização do valor da prestação e não do saldo devedor. CRITÉRIO DE REAJUSTE. CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA UTILIZADO PARA O REAJUSTE DOS DEPÓSITOS DE POUPANÇA. LEGALIDADE. REGULARIDADE DA UTILIZAÇÃO DA TAXA REFERENCIAL TR. PREVISÃO EXPRESSA DE NÃO-INCIDÊNCIA DOS JUROS DE 0,5% COMO COMPONENTE DA POUPANÇA. Legalidade da previsão contratual de reajuste do saldo devedor pelo índice de atualização monetária utilizado para o reajuste dos depósitos de poupança, que atualmente é a Taxa Referencial TR. E quanto à utilização da TR como índice de correção monetária, não há ilegalidade, já que previamente contratada, e também porque é legalmente prevista pela Lei 8.177/91. Súmula 295 do STJ.COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS CET. MANUTENÇÃO DO AFASTAMENTO. ABUSIVIDADE. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DOS JUROS. O sistema Price consubstancia acumulação mensal de juros e configura capitalização. Afasta-se a incidência da Tabela Price, adotando-se o método de cálculo de juros simples. SALDO DEVEDOR. AMORTIZAÇÃO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. Os valores de amortização pelo pagamento das prestações, devem ser abatidos do saldo devedor após a incidência da atualização monetária, caso contrário, ocasionaria desequilíbrio contratual e o enriquecimento indevido do autor. FUNDO DE QUITAÇÃO POR MORTE FQM. LEGALIDADE. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. Viável, na forma simples, por aplicação do CDC. Admissível a compensação. APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDA EM PARTE. APELAÇÃO DA RÉ DESPROVIDA.” (Apelação Cível Nº 70020765442, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marilene Bonzanini Bernardi, Julgado em 02/04/2008). (Apelação Cível Nº 70032604217, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Julgado em 20/01/2010)

Sobre o tema merece ser citada a seguinte ementa:

Ação de revisão contratual. Escritura pública de compra e venda firmada com a PREVI - entidade de previdência privada. Aplicabilidade do CDC. Juros remuneratórios de 6% ao ano, acrescidos de 1% na inadimplência não são abusivos. Os percentuais cobrados a título de coeficiente de equalização de taxas constituem-se em juros sem razão jurídica instituídos exclusivamente em benefício do credor. Abusividade. Legalidade na utilização da tabela price. Apelo parcialmente provido. (Apelação Cível Nº 70023315013, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Denise Oliveira Cezar, Julgado em 23/04/2008)

No entanto, há posições jurisprudênciais que consideram lícita a cobrança do CET:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. PRELIMINAR DE SENTENÇA CITRA PETITA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. Pedido de repetição do indébito que não foi apreciado na sentença. Valores pagos a maior que devem ser repetidos de forma simples, compensando-os com o saldo devedor. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. O CDC é aplicável ao presente contrato, na medida em que a PREVI atua como prestadora de serviços. JUROS REMUNERATÓRIOS. Lícita a previsão contratual que prevê a possibilidade de elevação da taxa de juros em caso de desvinculação do mutuário da PREVI. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. No caso é vedada a capitalização mensal, permitida apenas a anual. CORREÇÃO MONETÁRIA. Correta a adoção pela sentença do INPC, que comumente é utilizado como substituto ao BTN. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO. Não há ilegalidade no sistema de amortização adotado, que é aceito pelo STJ inclusive nos contratos vinculados ao SFH. COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS. Lícita a previsão contratual que prevê a aplicação dos CETs.SEGUROS. Não há ilegalidade na exigência dos seguros previstos no instrumento, já que possuem finalidades distintas, mas não pode ser imposta a seguradora. Apelos parcialmente providos. (Apelação Cível Nº 70018706424, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Roberto Felix, Julgado em 12/03/2008).

Exemplo de cláusula prevendo cobrança de CET:

Cláusula 12. Que, sobre as prestações mensais de amortização do saldo devedor será aplicado um "Coeficiente de Equalização de Taxas - CET", destinado a prevenir e/ou corrigir eventuais diferenças decorrentes da adoção de índices não uniformes para correção do saldo devedor e das prestações respectivas de amortização e, bem assim, da não coincidência dos períodos de incidência de uns e outros.

Parágrafo primeiro. Sobre as prestações iniciais incide um CET de 5% do seu valor, já incorporado à importância mencionada na cláusula sexta, acima.

Parágrafo segundo. Anualmente, ao ensejo da data-base para reajuste salarial dos funcionários em atividade do Banco do Brasil S. A., o valor da prestação de amortização do saldo devedor, após o reajuste previsto na cláusula 1ª, será acrescido de um CET de 1% (um por cento).

Parágrafo terceiro. O "CET" previsto no parágrafo anterior incidirá mesmo na hipótese de, por ocasião da respectiva data-base, não ocorrer elevação geral de vencimento-padrão dos funcionários em atividade do Banco do Brasil S. A.

Parágrafo quarto. O valor das prestações mensais de amortização do saldo devedor será acrescido ainda de um CET de 6% (seis por cento) e de um de 3% (três por cento) a partir dos meses em que, após a presente data, ocorrerem, respectivamente, a primeira e a segunda promoções da associada.

DA POSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL EM RAZÃO DA DIMINUIÇÃO DA RENDA

Nos contratos de financiamento imobiliário é possível que conste cláusula limitando o percentual da renda do mutuário que irá adimplir as prestações do financiamento. Hevendo este limite, quando a renda do mutuário diminuir, é evidente que as parcelas deverão ser reajustadas caso já estejam no limite previsto da referida cláusula. Para melhor entendimento citamos um exmplo extraído do Tribunal Regional da 4ª Região:

EMENTA: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. PES. PCR. REDUÇÃO DE RENDA. RENEGOCIAÇÃO. RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. A capitalização de juros na Tabela Price somente se dá na ocorrência de amortizações negativas, caso em que a parcela de juros não paga mensalmente com o adimplemento da prestação seja agregada ao saldo devedor, sujeitando-se à incidência de novos juros. Precedentes. 2. Para afastar qualquer possibilidade de capitalização de juros, não tendo sido quitada integralmente a prestação devida, deve-se primeiro amortizar o capital e, após, direcionar a parcela de juros impagos a uma conta apartada do saldo devedor, sobre a qual incidirá somente correção monetária e capitalização anual. 3.É assegurado aos autores o direito à renegociação contratual em razão da redução de renda, mediante a dilação do prazo de financiamento dentro dos limites previstos no contrato, conforme expressa previsão contratual e legal (parágrafos 5º e do artigo do Decreto-Lei nº 2.164, com a redação dada pelo artigo 22 da Lei nº 8.004/90). No entanto, as prestações impagas no período anterior à redução da renda não estão abrangidas pela cláusula protetiva. 4. Na hipótese de haver valores eventualmente pagos a maior pela parte autora, a sua restituição deverá se dar na forma de compensação com as prestações vincendas. 5. Invertida a distribuição sucumbencial, deve a parte autora responder pelas custas e honorários advocatícios - cuja exigibilidade resta suspensa ante o deferimento do benefício de assistência judiciária gratuita. (TRF4, AC 2003.71.13.003239-0, Terceira Turma, Relator Fernando Quadros da Silva, D. E. 26/05/2010)

Neste julgado consta o seguinte voto do relator:

Quanto à possibilidade de renegociação da dívida, ela está assegurada tanto pela legislação em vigor como pelo intrumento contratual. Confiro.

O contrato foi firmado em 16 de dezembro de 1997 e, conforme consta no item 11 da letra C (fl. 20) foi firmado o percentual máximo de 21,90% de comprometimento da renda familiar. O parágrafo 4º da Cláusula 11ª do contrato firmado prevê, nos casos de redução de renda por mudança ou perda de emprego, "o direito de renegociar as condições de amortização, (...) mediante a dilatação do prazo de liquidação do financiamento, observado o prazo máximo de prorrogação constante na Letra C deste contrato" (fl. 28).

Tal cláusula contratual encontra suporte legal nos parágrafos 5º e do artigo do Decreto-Lei nº 2.164, com a redação dada pelo artigo 22 da Lei nº 8.004/90, in verbis:

§ 5º - A prestação mensal não excederá a relação prestação/salário verificada na data da assinatura do contrato, podendo ser solicitada a sua revisão a qualquer tempo.

§ 6º - Não se aplica o disposto no § 5º às hipóteses de redução de renda por mudança de emprego ou por alteração na composição da renda familiar em decorrência da exclusão de um ou mais co-adquirentes, assegurado ao mutuário nesses casos o direito à renegociação da dívida junto ao agente financeiro, visando a restabelecer o comprometimento inicial da renda.

Esse é o entendimento já demonstrado por esta Corte, como mostram os seguintes precedentes:

SFH. CONSIGNATÓRIA. REDUÇÃO DE RENDA. READEQUAÇÃO DO CONTRATO PARA MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE COMPROMENTIMENTO ESTABELECIDO NO CONTRATO. SUCUMBÊNCIA. 1. O direito à limitação do encargo mensal ao percentual máximo de comprometimento contratado é assegurado também para a hipótese de redução de renda. 2. Todavia, necessária a renegociação do mútuo, mediante a dilação do prazo de liquidação do financiamento, conforme o máximo estabelecido contratualmente para prorrogação. 3. Sucumbência recíproca.

CONCLUSÃO

É pacífico na jurisprudência que a capitalização dos juros é vedada nos contratos de financiamento imobiliários, havendo apenas discussão quanto a sua existência no uso da Tabela Price. Entendemos que a Tabela Price, apesar de oferecer prestações contínuas, do mesmo valor, é um sistema de amortização no qual os juros são calculados de forma capitalizada, portanto, sua utilização é ilegal e deve ser coibido o seu uso nos contratos de financiamento imobiliário.

O Coeficiente de Equalização de Taxas é uma forma ilegal de remunerar o empréstimo, pois é utilizado como forma de reajuste das parcelas do financiamento quando há índice previsto para tal finalidade denominado Plano de Equivalência Salarial – PES.

Cabe destacar ainda que será possível revisar o prazo do financiamento quando a renda do mutuário diminuir e os valores das parcelas tornarem-se superiores ao percentual máximo da renda destinada ao pagamento das parcelas previsto no contrato.

Dentro desse entendimento, temos a suscitar que:

Os juros que foram pactuados naquele instrumento foram de NOVE vírgula zero cinco mil quinhentos e quarenta e oito milésimos por cento (9,05548%) como taxa efetiva e nominal de 8,7%; mas, como se vê da PLANILHA (doc.04) emitida pela Requerida e acostada aos autos, os juros praticados não obedeceram ao que ali foi pactuado, onde se percebe a incidência de juros de MAIS de 1%, com total afronta ao que está estabelecido no CONTRATO DE FINANCIAMENTO; E que, cumpre salientar que, a COBRANÇA não prevista no CONTRATO, como se vê da inclusa PLANILHA (doc. 04) emitida pela Requerida, referente ao COEFICIENTE DO FUNDO DE COMPENÇÃO E VARIAÇÃO SALARIAL – FCVS 1,15%, representa na verdade um ENCARGO financeiro suplementar que, nada mais é do que juros embutidos, contrariando o disposto na Lei n. 4.380/65. Em decorrência desse fato ilegítimo, está ocorrendo exacerbada majoração dos encargos financeiros, isto, sem respaldo legal;

Diante da forma distorcida de amortização e diante da aplicação incorreta dos juros o saldo do financiamento está sendo corrigido de forma irregular, eis que, do FINANCIAMENTO então ajustado, se tivesse sido regularmente pago, como aponta a Requerida, em 30.07.2001, persiste um saldo DEVEDOR de R$15.104,03. Quando na realidade, diante dos pagamentos efetuados, NÃO EXISTE saldo DEVEDOR em favor da Requerida. Para tanto suficiente o cotejo da PLANILHA anexa (doc.05);

Diante desses fatos, coloca o mutuário em situação desvantajosa frente a estas formulas de elevação e atualização do saldo devedor do financiamento, incompatibilizando e tornando onerosa as parcelas mensais. Gerando com essas super atualizações do saldo devedor do financiamento, no curso das indexações, um rotineiro abuso, pois, irá evoluindo acentuadamente o saldo devedor, tornando, em decorrência, inviável o cumprimento das parcelas mensais, diante de seus valores exorbitantes. Diante desses fatos, verifica-se uma substancial majoração dos encargos e conseqüentemente do valor do saldo devedor, como iremos demonstrar e isto está se realizando sem qualquer respaldo no contrato e na legislação atinente a espécie ora submissa ao Poder Judiciário.

Eis que, como se vê do CONTRATO (doc.02), quando adquiriram o imóvel, em 29 de novembro de 1990, do valor do financiamento originário e diante dos pagamentos feitos de forma distorcida e a maior, presentemente NÃO EXISTE SALDO DEVEDOR, pelo contrário, existe um crédito em favor do Autor (R$12.908,71), como resta comprovado pela inclusa PLANILHA FINANCEIRA (doc.05). E como demonstra a PLANILHA DE CÁLCULO DA PRESTAÇÃO (doc.06) o valor da possível prestação em 30.07.01 seria de R$173,25; quando a Requerida aponta uma prestação de R$623,46;

A diferença de cálculos de uma e outra, destas planilhas, é certamente gritante; no entanto, há que salientar que os cálculos efetuados na planilha apresentada pelo mutuário primaram pelo emprego dos parâmetros estipulados no contrato assinado com o agente financeiro, em estrita conformidade com os dispositivos legais pertinentes e frente à realidade econômica do país;

Assim sendo, MM. JUIZ, sem adentrarmos com muita profundidade ao mérito, o caso vertente insinua, no mínimo, a um manifesto desequilíbrio entre as partes contratantes, com inegável desvantagem para os mutuários, situação essa que é repudiada dentro das diretrizes traçadas pelo Código de Defesa do Consumidor;

Como é perceptível, os números apresentados pela Requerida, seja quanto ao saldo devedor do financiamento, seja quanto ao reajuste das prestações, certamente foram elaborados diante de critérios extracontratuais, incompreensíveis e abusivos, que resultaram em enorme desvantagem para os mutuários;

Daí decorre a presente ação, onde se pretende apurar os valores que efetivamente estão vinculados ao contrato de financiamento e que deve ser cumprido pelos mutuários. Pois, nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor, assinala que:

“E vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: (art. 39)”.

V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva; ”

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que (art. 51):

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa fé ou a equidade; ”

Assim sendo, manipulando os reajustes das prestações e do saldo devedor de maneira obscura e divorciada dos termos contratuais e da lei – o que lhe faz render benefícios extraordinários, mas, expondo os mutuários a excessivos encargos – e sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, está a Requerida agindo de forma iníqua, abusiva de má-fé. Este expediente, que, aliás, é indiscriminadamente adotado pelas instituições financeiras deste País, atropelam o próprio princípio inspirador da criação do Fundo Nacional da Habitação (Lei nº 4.380, de 21.08.64) que era exatamente para atingir um objetivo: o social. Assim, resta claro que é uma lei que não passou do papel;

Portanto, alheios à nobre diretiva governamental de propiciar moradia às classes menos favorecidas da população, em condições compatíveis com a sua renda, as entidades financeiras vinculadas ao SFH, professam, isto sim, o contrário, espoliando os parcos orçamentos dos mutuários, pouco ou nada se incomodando com a penúria dos mesmos, o que reflete hoje na enxurrada de ações em trâmite na Justiça, ora propostas pelos devedores hipotecários na tentativa de reduzir os exacerbados comprometimentos financeiros, ora propostas pelos credores hipotecários diante da impossibilidade financiados de adimplirem os leoninos contratos;

A espécie dos autos, MM. JUIZ é apenas mais um daqueles casos em que o comprador de imóveis financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação vem reclamar a prestação jurisdicional com o objetivo de fazerem valer os seus direitos, certamente, assegurados pelo ordenamento jurídico vigente;

Destarte, em linha de princípio, a pretensão do Autor ao proporem a presente ação, estriba-se no inciso V, do art. da Lei n. 8.078/90 (Lei de proteção do consumidor) que assinala:

“São direitos básicos do consumidor:

V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão dos fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.”

Assim, diante dos fundamentos retro expendidos, extrai-se a toda evidência que razão e direito devem assistir ao Autor e nesse sentido, sendo legítimo o propósito de obterem judicialmente a revisão do contrato de financiamento em discussão, no sentido de que o mesmo seja examinado e adequado às condições e às normas que regem a matéria expostas acima, assegurando aos mutuários os benefícios resultantes dos cálculos apresentados na sua PLANILHA FINANCEIRA; os quais certamente haverão de ser ratificados através de perícia contábil deferida por este Juízo;

DOS PEDIDOS

ANTE O EXPOSTO, solicita a Vossa Excelência:

a) a CITAÇÃO da Requerida, na pessoa de quem a representa legalmente em Juízo para, querendo, CONTESTAR a presente ação, sob pena de revelia e confissão;

b) seja compelido a Requerida a refazer os cálculos das prestações e do saldo devedor em conformidade com o contrato originalmente assinado e em consonância com as normas legais pertinentes e, caso necessário, se permita a realização de perícia contábil;

c) seja afinal, julgada procedente a presente ação nos termos propostos e declarada por sentença a revisão do contrato de financiamento em apreço, com a condenação da Requerida ao pagamento das custas processuais, honorários advocatícios e demais pronunciações como de direito;

Seja deferida a produção de perícia técnica realizada por perito da área da contabilidade;

Seja a Requerida condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sendo estes na ordem de 20% do valor da condenação;

Requer a produção de todas as provas em direito admitidas, na amplitude dos artigos 369 e seguintes do NCPC.

Dá-se à presente o valor de R$... (...)

Termos em que pede deferimento

Local, Data

Advogado (OAB)

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